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二手房贷款条件全解读：买旧房也能轻松借钱？

你是不是也曾经刷手机看二手房，心里嘀咕：“这房子不错，但我能贷到款吗？” 别说，这还真是个让人头大的问题。买二手房和买新房不一样，这里头的门道可多了去了，银行看的东西也完全不同。今天咱们就好好掰扯掰扯，把“二手房贷款”那点事儿给你讲明白唠透彻。

一、银行最看重什么？你的“底子”和房子的“底子”

说白了，银行肯借钱给你，它得放心。它怎么才能放心呢？它就看两样东西：你这个人靠不靠谱，以及你要买的那个房子靠不靠谱。

先说说你这个人。银行会拿着放大镜看你的几个方面：

• 你的工作稳不稳定？ 你要是公务员、老师、或者在个大公司干了好几年，银行就觉得，嗯，这人收入稳，还款能力强。你要是最近三个月刚换工作，甚至待业，那就有点悬了。
• 你的银行流水够不够“漂亮”？ 这个“漂亮”不是说数字多好看，而是能稳定地覆盖月供的两倍以上。比如你每月要还5000块房贷，那你的月流水最好能有1万甚至更多。临时抱佛脚往卡里转一大笔钱，用处不大。
• 你的信用记录干不干净？ 这简直是重中之重！你要是信用卡老是逾期，或者之前借的钱没好好还，留下了不良记录，那基本上就被一票否决了。所以，平时一定要爱护自己的信用，就跟爱护自己的眼睛一样！

那房子本身呢？银行也有自己的小九九

房子也不是随便哪套都行。银行也会评估它：

• 房龄不能太老。一般来说，房龄超过20年甚至25年，贷款就会变得非常困难。银行会觉得这种房子价值下跌风险大，不好处置。有些银行甚至只贷“房龄+贷款年限”不超过40年或50年的房子。
• 房子的地段和产权要清晰。产权不明晰，有纠纷的房子，银行肯定躲得远远的。地段好、配套成熟的房子，银行会更喜欢。

二、首付到底要准备多少？这可不是一笔小数目

很多人以为首付就是总价的30%，其实不然，这里头坑不少。二手房贷款的首付比例，和你的首套房、二套房资格关系巨大。

如果你是首套房： * 理论上最低首付是30%。但注意，银行贷款是根据评估价来的，不是你的成交价！ * 比如，你买的房子谈好是200万，但银行评估下来，觉得它只值180万。那么银行最多贷给你180万的70%，也就是126万。你的首付就是200万 - 126万 = 74万。首付比例一下就变成了37%，远高于30%。

如果你买的是二套房： * 那首付比例就更高了，很多城市要求40%、50%甚至更高。这套计算规则同样适用评估价，所以实际掏出来的首付，可能会比你想象的多得多。

所以，准备首付的时候，千万不能卡着30%去准备，得多备一些，以防万一。评估价和成交价有差距，这可能是很多人一开始没想到的盲区，具体会差多少，真的得看评估机构那边怎么说。

三、贷款年限怎么算？你想贷30年？没那么简单

贷款年限不是你想贷多久就贷多久的。它受到三个因素的共同限制，取其中最短的那个：

1. 国家规定的最长贷款年限（一般是30年，但各地政策会有微调）。
2. 借款人的年龄。通常要求贷款年限 + 借款人年龄 不超过65或70岁。一个50岁的人，最多可能也只能贷15-20年。
3. 房子的房龄。再说回这个老问题，房龄越老，贷款年限越短。银行会计算“房龄+贷款年限”不能超过多少年（比如50年）。一个房龄20年的房子，最多可能只能贷30年了。

所以你看，买个房龄老的房子，不仅可能贷不到款，就算能贷，年限也短，月供压力会骤增。

四、整个流程是怎么样的？一步步带你走一遍

搞清楚条件后，咱们再看看流程，心里更有底。

1. 第一步：看房谈价，签合同。这个不用多说，和卖家把一切谈妥，白纸黑字写下来。
2. 第二步：交首付和定金。根据合同约定，把首付和定金准备好。
3. 第三步：联系银行提交申请。把咱们上面说的那些个人资料（身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水）和房屋资料（房产证、买卖合同等）统统交给银行。
4. 第四步：银行审批和评估。银行会去查你的征信，也会派人去给房子估个价。这个过程需要耐心等。
5. 第五步：审批通过，过户。银行告诉你批贷了，你就可以安心地去房产交易中心办理过户手续了，把房子正式换到你的名下。
6. 第六步：办理抵押登记。过完户，拿到新的房产证，赶紧把它交给银行，银行会拿着去办抵押登记，表明这房子现在押给银行了。
7. 第七步：银行放款。办完抵押，银行就会把贷款打给卖家账户了！你的买房大业基本完成，接下来就安心还贷吧。

五、常见问题快问快答

Q：我的收入是现金或者微信转账，没有银行流水怎么办？ A：这确实是个麻烦事。银行认的是打卡工资的流水。你可以试试提供其他资产证明，比如存款、理财、另一套房子等，向银行证明你的财力。或者找个担保人。不过话说回来，现在很多自由职业者贷款难度确实更大。

Q：房子的评估价谁说了算？ A：银行会指定合作的、有资质的第三方评估机构来评估。买卖双方自己说的不算数。评估机构会参考小区近期成交价、周边房价等因素来综合定价。

Q：贷款利率是固定的吗？ A：不是固定的。现在一般都是LPR加点的浮动利率。意思是，基准利率会变，你的贷款利率每年也可能调整一次（调整的是基准部分，加点部分合同签了就固定了）。签合同的时候一定要问清楚。

买房是大事，贷款更是大事里的关键一步。希望这篇文章能帮你理清思路，弄明白二手房贷款的那些条件和门道。虽然条条框框很多，但只要你提前准备，把自己的“底子”打好，挑一个“底子”好的房子，顺利批贷也并不是什么难事。祝你早日买到心仪的家！

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