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“认房又认贷”政策全面解读与影响分析

你有没有想过，只是想换个大点的房子，银行却告诉你这算“第二套”，首付得多掏几十万甚至上百万？这背后其实是一个叫做“认房又认贷”的政策在起作用。它曾经是楼市过热时的“降温利器”，但现在市场变了，这个政策也迎来了调整。今天咱们就好好聊聊这事儿，看看它到底怎么影响你我买房。

? 什么是“认房又认贷”？

简单来说，“认房又认贷”是银行在发放房贷时，判断你家买的房子算是第几套的一个标准。这个认定直接关系到你的首付比例和贷款利率，差别可不是一点半点[citation:6]。

• “认房”：指的是银行会查你在当地名下有没有房产记录。只要查出来有房，不管你这房子是怎么来的，贷款再买房时，可能就会被算作第二套。
• “认贷”：指的是银行会查你家庭在全国范围内有没有过住房贷款记录（不管是公积金贷款还是商业贷款）。只要有过记录，哪怕贷款早已还清、房子早就卖了，再贷款买房也可能被认定为第二套[citation:3][citation:7]。

而“认房又认贷”（也叫“双认”），就是以上两条只要触碰到任何一条，再买房就会被认定为第二套住房。这是最严格的一种认定标准[citation:3][citation:7]。

?? “认房又认贷”带来了哪些影响？

“认房又认贷”政策影响挺大的，尤其是对那些想“卖一买一”的改善型购房者。

1. 大幅增加购房成本 这是最直接的影响。首套房和二套房在首付比例和贷款利率上差距很大。以北京为例，一套650万的改善性住房（非普通住宅），在“认房不认贷”情形下首付比例可能是40%；但在“认房又认贷”下，首付比例可能高达80%，首付额度一下子就多出260万[citation:3][citation:7]。贷款利息也不少，同样贷100万、25年期，“认房又认贷”下的利息可能要多出约9万元[citation:3][citation:7]。

2. 抑制改善性住房需求 很多家庭随着人口增加或收入提高，想换个大点的房子。但“认房又认贷”政策让很多这类改善型需求“望而却步”[citation:8]。贝壳研究院就指出，像北京这样的城市，在实行“双认”后，换房群体的活跃度降低了，甚至换房时能选择的面积也被迫缩小了[citation:3]。

3. 对二手房市场影响尤甚 一线城市和热点二线城市的房产交易，很多是“卖一买一”的链条。当改善型需求因为“双认”政策被压制，二手房市场的流动性也会降低[citation:8]。毕竟，很多买新房的人需要卖掉手上的老房子来回笼资金，这个链条一旦断了，市场整体活力就会受影响。

??? 哪些城市在执行？现在变了吗？

高峰时期，全国大约有20个左右的热点城市执行着“认房又认贷”政策，这其中包括所有的一线城市，以及厦门、成都、合肥等二线城市[citation:3][citation:5]。

不过，事情正在起变化。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，调控政策也在适时调整优化[citation:9]。

2023年8月，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发布了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施[citation:3][citation:7]。

这里的“认房不用认贷”是什么意思呢？ 它指的是：居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策[citation:2][citation:3]。

一个重要调整是：这项政策已作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用[citation:3][citation:4]。这意味着具体是否执行、何时执行，要由各个城市根据自身情况决定。像武汉就在2023年9月1日正式施行了“认房不认贷”政策[citation:2]。

?? “认房不认贷”能帮到谁？

那么，从“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，主要能惠及哪些人群呢？根据分析，以下两类人群将显著受益[citation:3][citation:7]：

• 本地“卖一买一”的改善型家庭：如果你在常住地有一套贷款买的房子，现在准备卖掉它换一套新的。只要卖掉了名下无房，再贷款买房时就可以按首套计算。
• 外地有贷本地无房的购房者：比如你在老家或其他城市有过房贷记录，但现在工作的城市没有房产。在符合当地条件的情况下，你再买房也可能被认定为首套。

这种调整降低了居民的购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求，有助于提升房地产市场活跃度[citation:3][citation:7]。

?? “双认”政策调整背后：市场的变化与思考

“认房又认贷”政策调整，背后其实是楼市逻辑的大变化。

以前房地产市场过热，出台“认房又认贷”这样的政策，目的是从市场预期和实际购买力两方面给市场降温[citation:3]。像北京在2011年和2017年两次启动“双认”后，二手房成交均价都经历了较长的下跌期[citation:3]。

但现在情况不同了。中央都说了，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”[citation:9]。过去那种抑制需求的强力调控模式，或许已经不再完全适用了。

不过话说回来，政策调整也不是“一刀切”。全面放开“双认”可能会让部分热点区域市场短期内过热，所以有些专家推测，一线城市可能会比较谨慎，或许会先从一些特定区域开始试点[citation:3][citation:5]。具体哪些城市会跟进、什么时候跟进，还得看各城市自己的判断。

?? 总结一下

“认房又认贷”是一项重要的房地产信贷政策，它通过显著提高二套房的认定标准，来影响购房者的决策和市场热度。这项政策极大地增加了改善型需求购房者的成本，在过去楼市过热时期起到了“降温”作用[citation:3][citation:8]。

如今，在“认房不用认贷”的新政策导向下，许多城市的购房门槛和成本有望降低，这对于支持合理的改善型住房需求、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义[citation:2][citation:9]。

如果你有买房的打算，务必密切关注你所在城市的最新信贷政策，因为这会直接关系到你的钱袋子。

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