热门：不动产买卖不适用全部权保存制度

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不动产不适用一切权利保存

根据司法解释，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保存的规定适用于不动产的，人民法院不支持。

所有权利保存制度是指买卖合同中买方先占有录用标的物，但在双方当事人约定的特定条件达成之前，卖方依然保存标的物的所有权利。 条件达成后，标的物的所有权转移给买方的制度。

宋晓明说，我国合同法规定了一切权利保存制度，但太笼统了。 这个制度的适用范围、当事人之间的权利义务、保护机制等需要进一步确定。

合同法没有限制所有权保存买卖的对象，学术界和审判实践多少有差异，在费用市场上也有用所有权保存方法买卖房屋的情况。

“所有权保存制度不应该适用于不动产”宋晓明说，首先不动产买卖完成转移登记后，所有权发生了变动，因此双方当事人根据约定进行所有权保存显然违反了法律规定。 其次在所有权利都已注册的情况下，双方取得所有权利保存，卖方的目的是保证债权的实现，买方的目的是防止1物2卖。 我国物权法规定通过预告登记制度来满足买卖双方的需要。 这是因为不用所有的权利来保存。 另外，司法解释参考了其他国家的立法模式，他们的许多规定只适用于动产交易，因此司法解释确定所有权利保存制度不适用于不动产。

规定掩盖瑕疵异议的期间

宋晓明向记者表示，如果标的物的检查期或质量保证期约定太短，买方难以在检查期内完成全面检查，司法解释是人民法院认定该期间为买方对外观缺陷提出异议的期间，根据本解释规定买方对隐蔽缺陷提出异议

对标的物提出异议的期限经过后，卖方自愿承担违约责任的，根据司法解释的规定，卖方自愿承担违约责任后，不得以期限经过为理由反感，意图体现和维持诚实信用。

“在知道目标物有瑕疵的同时，卖方故意不通知买方瑕疵担保责任减免条约效力认定问题的情况下，根据司法解释，买卖合同当事人可以以特别约定减免卖方的瑕疵担保责任，但卖方知道目标物有瑕疵。 ”宋晓明说。

公平合理地分配货物风险

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