热门：重庆第五中级法院公布房地产典型纠纷十大范例——

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新网重庆3月15日电(银雪) 15日，重庆市第五中级人民法院向社会公布重庆2009年房地产典型纠纷10例，涉及住房结构变更、买卖合同签订不慎重、开发商不遵守约定等各方面。

法院发表的十个例子如下。

一、陈燕妮与星企业商品房买卖合同纠纷案

【基本事件】2009年4月，陈燕妮与星企业签订了《购买不动产协议书》的约定:陈燕妮购买星企业开发建设的一套商品房，签订协议时支付存款1万元。 陈燕妮不履行该协议或者在2009年4月27日前与星企业签订《商品房买卖合同》的，陈燕妮提交的存款不退还星企业不履行该协议的，必须加倍返还存款。 该订单协议中还记载了陈燕尼在签订订单协议时，详细阅读和理解星企业在销售现场公布的《商品房买卖合同》模板、补充协议等购房复印件。
2009年4月19日，陈燕妮计划与星级企业签订“买卖合同”，认为该合同的补充协议有多个不公平条款，没有签订合同。 2009年4月24日，2009年5月13日，陈燕妮陆续向星企业发出两封信，要求修改《商品房买卖合同》，处理合同中的不公平条款，否则星企业必须返还其存款一万元。 星级企业拒绝返还定金。 陈燕妮随后以商品房买卖合同补充协议条款侵犯合法权益为由，向法院起诉，要求星级企业返还存款1万元。

【审判情况】重庆市五中法院终审认为陈燕尼和星企业签订的《不动产购买协议》是合法有效的，该协议详细阅读陈燕尼在星企业销售现场公布的《商品房买卖合同》模板、补充协议等买家的复印件 因此，陈燕妮必须按照订单协议书约定的合同基本条件与星企业签订正式的《商品房买卖合同》。 陈燕妮单方面要求修改合同条款被拒绝，无法签订正式的商品房买卖合同，因此星企业有权根据订单协议的约定和定金惩罚规则返还定金，驳回陈燕妮的诉讼请求。

【法官的评论】购买者必须谨慎签订订单合同。 订单协议确定了《商品房买卖合同》的具体复印件，卖方以预约、订单、预约等方法向购买者收取预约金作为签订商品房买卖合同的保证，当事人因原因无法签订商品房买卖合同的，关于法律预约金惩罚规定 因此，购买者在签订订单合同时，必须详细理解合同的复印件。 否则，签订合同就承担法律规定或合同约定的义务和责任。

二、王司宇和巴图企业商品房买卖合同纠纷案件

【基本事件】2007年12月，王司宇与巴图企业签订了《不动产购买书》，王司宇承诺购买巴图企业开发的一套别墅，向巴图企业支付了定金10万元。 据巴图企业透露，2009年1月24日，他用特快快递向王司宇发送了《逾期合同通知书》。 根据《不动产购买书》的约定，王司宇必须在2009年1月15日前与该企业签订《商品房买卖合同》。 但是王司宇没有按时向企业签订买卖合同。 但是之后就是之后！ 。 哦，，。 ； 但审判一切

没有重庆的合同最终结局也特别特别特别特别特别特别特别特别是特别是根据最高人民法院的《商品房买卖合同纠纷案件审理中适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“卖方通过购买、订货、预约等方法向买方收取定金。 由于对当事人双方的事由不负责任，不能签订商品房买卖合同的，卖方必须把定金返还给买方”。 因此，巴图企业判决返还王司宇存款10万元。

【法官的评论】因不能归咎于当事人双方责任的理由，无法签订商品房买卖合同的，卖方必须把预付款返还给买方。 预付款是双刃剑，约束了买家，也约束了开发商。 本案双方均不能提交《不动产预约书》原件，是自己提出的主张，不能提供证据，法院无法判定双方责任，无法承担责任的双方理由导致商品房买卖合同无法解决，因此巴图企业将王司宇的存款返还10万元 但是，开发商因违约而购买的房屋转卖给别人时，开发商必须双倍返还存款的购买者因违约而无法签订合同时，购买者无权要求返还存款。

三、李飞和南翔企业商品房买卖合同纠纷案件

【基本事件】2008年1月，李飞与南翔企业签订了《商品房买卖合同》，购买了南翔企业开发的一套预售商品房，“计划部门批准的计划变更、设计部门同意的设计变更对房屋的质量、采用功能或采用环境产生了重大影响， 2009年3月，李飞接到南翔企业的接房通知，现场进行了调查，开发人员根据合同将位于入户厨房位置的天然气配管变更为客厅阳台。 之后，改变了房子的结构，向南翔企业发出了“退房声明”。 南翔企业不同意李飞的退房。 李飞将南翔企业告上法庭，要求退房。

【审判情况】重庆市五中法院终审认为，本案争议的焦点是，住宅天然气管道是否从厨房变更为阳台是住宅结构的调整和采用功能的大幅度变更。 天然气管道的设置有特别的规范和要求，不能满足所有业主的意愿。 行政管理部门认为天然气管道的设置位置变化既不是计划的变更、设计上的变化，也不是住宅结构的变化。 法院判断天然气管道的变更不构成购买合同约定的解除条件，李飞不能据此解除合同。 所以，依法驳回李飞的诉讼请求。

【法官的评论】天然气管道的安装位置的调整不是房屋结构的变更，购买者不得以此为理由解除合同。 天然气管道的设置非常具有技术专长，通常，具有天然气设置资格的专业设置者基于安全第一、生活容易程度几乎明确，计划部门和设计部门无法固定管道的位置。 设计时，天然气管道的位置大致放在厨房里，但如果有安全问题，专业的设置者可以调整设置位置。 这个调整不是住宅结构的变更副本。 购买者要求必须在厨房安装天然气管道时，可以签订合同，确定约定。 开发商约定后，如果有变更，买家可以按照约定起诉开发商违约。 如果合同未确定约定，开发者不构成违约。

四、林小艺与秋韵企业商品房买卖合同纠纷案件

【基本事件】2007年5月，林小艺与秋韵企业签订了《商品房买卖合同》，林小艺承诺购买秋韵企业开发的一套住宅。 秋韵企业必须在2007年7月20日前将进行竣工验收备案登记的商品房交付给林小艺，逾期交付的，秋韵企业从最终交付期限的第二天到实际交付之日，支付交付给林小艺的房价货款的五万分之一违约金。 秋韵企业交货房屋时取得竣工验收备案登记的，林小艺不得因其他理由拒绝接房，接房时林小艺认为需要修理的事项，按照《商品房质量保证书》的规定要求秋韵企业承担保证义务。 但是，修理一些事项不能成为拒绝房屋、对秋韵企业施加逾期交际责任的理由。 2007年6月27日，秋韵企业取得竣工验收备案登记证。 2008年2月16日，林小艺接到企业接房通知，但以需要房屋维护为理由没有接房。 2009年4月15日，秋韵企业把修理过的房子交给了林小艺。 林小艺要求秋韵企业承担2007年7月21日至2009年4月15日期间逾期交房合同违约金，被秋韵企业拒绝。 林小艺后来被法院起诉了。

【判决情况】重庆市五中法院终审，林小艺和秋韵企业在购买合同中确定约定，认为房屋修理的几个事项拒绝接房，不能成为要求秋韵企业承担逾期交房责任的理由，秋韵企业于2008年2月16日通知接房 但是，秋韵企业必须承担2007年7月21日至2008年2月16日期间违反逾期交房合同的责任，判决支持林小艺的诉讼请求的一部分。

【法官的评论】:没有法定或约定的拒绝接房条件的，购买者拒绝接房的结果必须自己承担。 在本案中，开发商和购买者在合同中约定了房屋交付条件，确定了商品房进行竣工检查备案登记，约定“房屋修理的一些事项不能成为拒绝接受房屋的理由”。 所以，购买者有权在商品房竣工检查备案登记前拒绝领取房间。 但是，经过竣工检查后，必须接房间，不能把修理房间的几个事项作为拒绝领取房间的理由。 如果确实有整改事项的话，可以向开发者主张整改和整改期间的损失。

五、李月玖与永航企业商品房买卖合同纠纷案

【基本事件】2006年11月，李月玖与永航企业签订了《商品房买卖合同》，李月玖承诺购买永航企业开发的全套住宅。 永航企业2007年12月31日前将竣工验收备案登记的商品房交付李月玖，逾期交付的，永航企业必须承担逾期交房违约金。 2007年10月12日，该房屋通过竣工验收，进行竣工验收备案登记。 2007年12月28日，永航企业通知李月玖去接房间。 如果是小小的，小小的，小小的，2

作为一种形式，形式，形式，形式，形式，程度，程度，程度，程度，程度，程度，程度，程度，程度。

是的。通常。普通。普通。普通。普通。已经。在合同中还没有开发人员交付的房屋有重大的安全隐患，不能满足基本的招聘功能的情况下，购买者也可以拒绝房屋。

六、傅瑶与华麟企业商品房买卖合同纠纷案

【基本事件】2004年7月，傅尧与华麟企业签订了《商品房买卖合同》，傅尧购买了华麟企业开发的一套住房，华麟企业承诺在2005年12月31日前通过质量检查，将竣工检查合格的房屋交付给傅尧 逾期交房的，华麟企业必须从约定交房期限的第二天到实际交房日期，以每天已经交完的房价的万分之二支付逾期交房的违约金。 2006年12月31日，华麟企业将房子实际移交给傅瑶。 房屋交付时，华麟企业在其制定的《房屋交付表》中写道:“目前项目已通过质量检查，未进行竣工检查备案登记。 你认识到这种现状，在经验室之后，自愿领取房间”。 傅瑶在交接表上签了“同意收房”，实际占有了那所房子。 2007年9月30日，傅瑶收到的房屋通过了竣工检查。 此后，双方因逾期交房合同违约金问题发生纠纷，华麟企业向傅瑶支付了2006年12月31日的逾期交房合同违约金，不同意支付2007年1月1日至2007年9月30日的逾期交房合同违约金。 傅瑶向法院起诉，要求华麟企业以每天傅瑶支付房价的万分之二支付2007年1月1日至2007年9月30日的逾期交房违约金。

【审判情况】重庆市五中法院终审认为，华麟企业于2006年12月31日将房屋移交傅尧采用，但该房屋尚未通过竣工检查，不符合合同约定的交付条件。 但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是……但是………………………………………………………………………………………………………………………………………。 但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是……但是……………………………………………………………………………………………………………………………………。 但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是但是……但是…………………………………………………………………………………………………………………………。

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七不愿意

【【【【【2】于2006年8月，与PPPPPPPPPPPPPPPPE.PP.PP.PP.PP.PP合同签订当天，张亚南支付全部购买货款，支付购买合同4167.51元。 鹏程企业于2006年8月4日在重庆某报纸刊登卖房广告，承诺“8月1日至31日，云雾阁b区购买者享受免费契税优惠”。 广告刊登两到三个月后，张亚南知道广告复印件。 张亚南认为自己是8月新购买的顾客，必须享受契税的优惠。 鹏程企业拒绝了张亚南的乐趣。 张亚南诉法院。

【审判情况】重庆市五中法院终审在鹏程企业2006年8月4日刊登于重庆某报的卖房广告中承诺“8月1日至31日，云雾阁b区的购买所有者享受免税优惠”，因该行为符合社会公开条件的购买所有者支付住房合同税的义务 张亚南是8月2日购买云雾阁b区房屋的业主，鹏程企业应该遵守诚实信用，基本履行其承诺，支付已经交付给张亚南的购买契税。 判决主张张亚南的所有诉讼请求。

【法官的评价】开发者诚实经营，违反其约定的，必须承担相应的违约责任。 最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件审理中适用法律几个问题的解释》第三条规定:卖方对其开发项目计划设计范围内的商品房及相关设施进行的稍微详细的证明和承诺，使买方产生信任，签订商品房买卖合同， 在本案中，鹏程企业应该诚实守信，大体上应该兑现其承诺。 然后，可以促使购买者在合同上填写广告复印件，签订补充协议，以确定违反约定的责任，以免将来发生不必要的纠纷。

八、陈奇和大宏企业商品房买卖合同纠纷案件

【基本事件】2008年3月，陈奇与大宏观企业签订了《商品房买卖合同》，购买大宏观企业开发的全套预售商品房。 合同上记载了“商社的基本状况是楼号3号、总层数28、1单元、所在层17、房号17-7”等复印件。 陈奇接房时发现建造的房屋实际楼层是33层，以建造的房屋总楼层数与合同中记载的28层不一致为由要求大宏观企业赔偿损失。 宏观企业不会拒绝。 陈奇向法院起诉。

【审判情况】重庆市五中法院终审认为合同上记载的住宅总层数为28层，宏观企业的建设层为33层。 只把上述公式的

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【审判情况】重庆市五中法院终审认为，秦远所购买的房屋在保修期内发生墙体裂缝等质量问题时，蒙特企业必须承担修复责任。 蒙泰企业同意秦远自行修复，必须赔偿秦远住房修复费用4977元。 墙壁裂缝的解决需要水泥浆堵塞、油漆等，在房屋修复期间不能正常采用房屋的情况下，蒙特企业必须承担房屋修复期间发生的搬家费、迁移费、清扫费等损失。 综合考虑房屋修复面积和当地通常的社会生活状况等因素，决定蒙泰企业赔偿秦远房屋修复期间的搬家费、过渡费、清扫费等。

【法官的评论】在房屋质量问题上需要修复的情况下，购买者可以要求开发商赔偿房屋修复期间发生的搬家费等费用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定是:“交付采用的房屋有质量问题，在保证期内，卖方必须承担修复责任。 卖方拒绝修复或者推迟在合理期限内修复的，买方可以自行或者委托他人修复。 修复费用和修复期间发生的其他损失由卖方承担”。 在本案中，秦远在房屋修复期间不能正常采用房屋，要求蒙泰企业赔偿搬迁费等损失，符合法律规定。

十、汪海与汪波房屋租赁权纠纷案

【基本事件】汪海和汪波房屋是同胞兄弟，其生母项兰。 1999年，在城市房屋拆迁过程中，项兰拥有产权的一套房间被拆迁，拆迁公司按照双方约定布置项兰的两间公共房间，为其出租人采用，登记在项兰名下。 这两组公房分别位于宝山巷8号3-3、宝山巷5号10-2。 其中，宝山巷8号3-3室的房屋由项兰和汪海居住采用，汪海的户口也落在这里，汪波从未在这所房子里生活过。 宝山巷5号10-2室的房子是汪波及其妻子何赛居住采用的。 2005年2月，项兰死亡。 经过汪波的申请，拆迁公司把上述两家房屋的《公有房屋住宅租赁》的承租人改为汪波。 后汪海和汪波在房屋租赁录用问题上发生纠纷，汪海向法院起诉，要求确认是宝山巷8号3-3房屋的合法承租人。

【审判情况】重庆市五中法院终审认为，建设部《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定:“如果住宅用房屋租赁人在租赁期间死亡，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续租赁。” 根据《城市公有住宅管理规定》第二十八条，“租赁住宅用住宅的，承租人在租赁期间内死亡，其共同居住2年以上的家属继续履行原合同的，可以办理更名手续”。 汪海作为项兰的子女，和项兰一起住在宝山巷8号3-3室。 现在还拥有这个户口的户主身份，在原来的承租人项兰死亡后也有权继续租赁这所房子。 《重庆市公共房屋租赁管理暂行办法》第六条第三项规定:“承租人必须是实际的房客。 承租人死亡或从本区(县)转移的，除另有规定外，其同居的家属可以优先租赁部分或全部房屋”。 所以汪海对这个房间有优先的租赁权。 汪波没有实际住在宝山巷8号3-3室，没有和实际住的有优先租赁权的汪海协商，私自判定变更这个房间的租客的行为无效，支持汪海的诉讼请求。

【法官评论】违反规定擅自变更公房承租人的行为无效。 公房租赁是特定历史条件下的特定产物，至今仍大量存在。 通常以一个人的名义租办公室，然后采用亲属多住租赁的办公室。 在共同生活的过程中，经常发生变更租户的情况，结果亲属之间发生了很多纠纷。 这种问题必须通过法律法规和政策的规定解决，第一要参考房屋租赁人的意愿，不能只凭《办公室租赁》简单认定合法租赁人。